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Fundos imobiliários ganham força no País

Setembro 28, 2011

Erik Farina

Ser um dos donos de shopping centers, hospitais, escolas, empreendimentos comerciais e condomínios residenciais é uma realidade para um número crescente de brasileiros. O mercado de Fundos de Investimentos Imobiliário (FII), que consistem em mecanismos de participação nas receitas de empreendimentos residenciais ou comerciais, tem avançado aceleradamente no Brasil, atraindo mais investidores e gerando novos produtos.

Até o início de setembro deste ano, a quantidade de fundos imobiliários com negociação na BM&FBovespa chegou a 61 - superior aos 48 negociados ao final de 2010 e muito acima dos 25 registrados em 2008. Os negócios envolvendo tais fundos cresceram na mesma proporção: de janeiro a julho deste ano, foram executadas 37 mil operações no mercado secundário, movimentando R$ 462 milhões. Em todo o ano passado, a BM&FBovespa registrou 25 mil operações, movimentando R$ 379 milhões.

O objetivo do investidor inicial em FII é receber cotas de aluguéis ou ver sua participação valorizar o suficiente para vendê-la no mercado de ações. Para quem opera no balcão de negócios, as leis do ganho são as mesmas que envolvem ações de empresas: buscar rentabilidade na variação de cotas.

“O mercado de fundos imobiliários cresceu muito no Brasil nos últimos anos como forma de diversificação de investimentos”, afirma Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e autor de livros na área de finanças pessoais. E a oferta se desenvolveu no mesmo ritmo, diz Calado. “Antes, encontrávamos fundos que investiam em apenas um imóvel, e agora surgem fundos que participam de diferentes tipos de empreendimentos, oferecendo uma gama maior de opções no mercado”, explica.

A trajetória da Brazilian Mortgages Finance & Real Estate (BFRE), uma das primeiras gestoras de FIIs no Brasil, ilustra essa evolução. Seu primeiro produto do gênero foi o Shopping Higienópolis, em São Paulo, em 1999, e desde então vem constituindo fundos com diferentes tipos de imóveis, tão variados como fazendas, instituições de ensino e escritórios. Hoje já são 34 produtos em seu portfólio e uma carteira de ativos de R$ 6 bilhões.

“A indústria brasileira da construção civil está mais madura no País e os FII estão mais conhecidos, por isso começamos desde o ano passado a fazer produtos mais sofisticados”, afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. Neste ano, a holding criou um fundo com proposta de negociar participação em outros fundos imobiliários, buscando melhores oportunidades. Em breve, a empresa também poderá investir em imóveis na planta - mais arriscados, mas que oferecem possibilidades melhores de ganhos - e aportar em plantas industriais.

A participação financeira em ativos industriais, por sinal, surge como uma tendência no mercado brasileiro. Recentemente, os gaúchos se familiarizaram com o tema após o anúncio da instalação de fábrica de autopeças canadense Magna em Santo Antônio da Patrulha. Parte do investimento de R$ 50 milhões na compra do terreno e nas instalações está sendo feito pela administradora de fundos paulista TRX Realty. A gestora alugará a estrutura por dez anos à Magna, ao custo de 1% do investimento ao mês, distribuindo os lucros aos investidores originais do fundo. “A terceirização de ativos imobiliários já é comum nos Estados Unidos e na Europa e agora começa a chegar com força no Brasil”, diz o sócio da TRX José Alves Neto.

Tributação e valorização são atrativos para os aplicadores

O que alimenta a ampliação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil é a acelerada valorização dos preços de imóveis. De janeiro a agosto deste ano, o preço de imóveis residenciais prontos cresceu 19%, de acordo com a Fundação Instituto de Pesquisa Econômica. Isto estimula positivamente os preços dos aluguéis, ampliando a rentabilidade dos FIIs.

Além disso, esses produtos estão isentos de Imposto de Renda na distribuição mensal de lucros. O IR incide apenas sobre os rendimentos na venda das cotas, em 20%. A segurança de imobilizar capital em construções complementa a atratividade, especialmente em momento de queda nas taxas de juros brasileiras e de dificuldades na bolsa de valores (enquanto a BM&FBovespa apresentava queda de 25% entre janeiro e agosto, o BC Fund I, da Brazilian Mortgages, valorizou-se 23%).

Por outro lado, o alto preço das cotas ainda é um impeditivo para o investidor menos abonado. Os lotes mínimos em produtos da BFRE, por exemplo, custam R$ 10 mil, um preço padrão no mercado. Além disso, são poucas as alternativas de mercado primário, no qual o investidor ingressa no negócio no melhor momento. Em corretoras de investimento esses produtos são raros, restringindo sua oferta a bancos e casas especializadas.

A Caixa Econômica Federal, uma precursora dos FIIs no Brasil, pretende popularizar esses investimentos no País. Um produto nesta linha é o FII Caixa TRX Logística Renda, lançado em abril com expectativa de render 9% acima da inflação. De acordo com o gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa, Vitor Hugo dos Santos, esse fundo será oferecido na rede de agências pelo Brasil.

Medidas como essa poderão estimular o crescimento cíclico dos FIIs e da construção civil no País, explica. “O crescimento do mercado imobiliário depende de recursos e os fundos imobiliários geram esses recursos”, acredita. O vice-presidente do Ibef, Luiz Calado, orienta os investidores a serem prudentes na contratação de FIIs, especialmente no momento de euforia de preços de imóveis, que não se sabe até quando vai e em qual proporção. Ele lembra que quem entrar agora nos fundos pegará preços em alta e talvez não encontre liquidez para vender os papéis no mercado secundário a boas cotações.

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