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Como caçar pechinchas no mercado imobiliário

Janeiro 12, 2012

São Paulo – Os preços dos imóveis nas capitais já estão elevados demais para o bolso da maioria dos brasileiros – e as altas começam a pôr o pé no freio. Mesmo assim, uma simples conversa com corretores e proprietários pode ajudar o aspirante a comprador a encontrar pechinchas em meio a esse mar de zeros antes das vírgulas.

Quando se deparar com um imóvel barato, pergunte o porquê. Alguns proprietários podem querer vender a um preço abaixo do mercado, por motivos pessoais que não tenham nada a ver com problemas no imóvel. Ou então, faça você mesmo sua oferta por um imóvel que não estava à venda.

Lembre-se de que corretores que omitirem ou mentirem sobre problemas ocultos no imóvel são responsabilizados por lei, mesmo depois de efetuada à venda. Eles respondem por tudo que eles sabem ou deveriam saber, em função do ofício, acerca da propriedade e da documentação. Veja abaixo sete situações que levam os proprietários a quererem vender seus imóveis abaixo do preço de mercado:

1. Imóvel em inventário

É arriscado, mas pode render um bom negócio. Imóveis em inventário costumam ser vendidos por um preço inferior ao de mercado quando os herdeiros têm pressa em se desfazer do bem. Muitas vezes, o dinheiro da venda é usado para pagar as custas judiciais e os honorários dos advogados durante o processo.

Mas para entrar no negócio é preciso se cercar de cuidados. Antes de mais nada, é necessário que os vendedores tenham uma autorização judicial para se desfazer do imóvel. “A família precisa explicar ao juiz as razões que a levam a efetuar a venda. Pode ser para pagar as custas judiciais ou mesmo as despesas médicas de um parente, por exemplo. O juiz, então, concede um alvará. Não faça contrato de gaveta, é muito perigoso”, alerta Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário da Tapai Advogados.

Não importa se todos os herdeiros estão de acordo, sem um alvará do juiz, nada feito. “Pode aparecer um novo herdeiro, ou mesmo um credor desconhecido, desfazendo o negócio”, diz Tapai. Em seguida, todos os herdeiros devem assinar a promessa de compra e venda, e o comprador precisa pedir todas as certidões negativas do falecido, para se certificar de que ele não tinha dívidas. “Havendo a autorização judicial, assim que a compra for efetuada, o imóvel é destacado do bolo do inventário e vai direto para o nome do novo dono”, diz o advogado.

2. Imóvel na partilha do divórcio

Esse caso é semelhante ao do inventário, mas é bem mais simples. Ao desfazer um casamento em comunhão parcial de bens – em que cada cônjuge leva metade dos bens adquiridos pelos dois durante o casamento – os casais podem ter pressa em vender o imóvel para concluir logo o processo.

Para comprar um imóvel em processo de partilha, é necessário apenas ter a anuência por escrito dos dois membros do casal. O comprador deve pedir as certidões negativas de ambos os proprietários, não dar um sinal muito grande e ter em mãos a promessa de compra e venda assinada pelos dois.

3. Família que se muda para longe

Famílias que estão se mudando às pressas para outro estado ou país podem querer vender barato seu imóvel. Às vezes um dos membros do casal conseguiu uma oferta de emprego irrecusável fora, ou será transferido pela empresa onde trabalha. Não raro essas mudanças são repentinas, e é pegar ou largar. Nesse caso, não há o que temer. Numa conversa rápida com os proprietários ou o corretor é possível descobrir o motivo da venda abaixo do preço.

4. Oferta inesperada

Essa tática é especialmente utilizada por investidores. Faça uma oferta abaixo do preço de mercado por um imóvel que você tenha gostado, ainda que ele não esteja à venda. Pego de surpresa, o proprietário pode aceitá-la. “Às vezes uma região se valoriza rapidamente, mas não é todo mundo que sabe disso. O proprietário de um imóvel naquela região pode ainda estar com os preços antigos na cabeça, se não acompanhar de perto o mercado imobiliário”, diz Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de um livro sobre imóveis.

5. Paredes descascando

A oferta inesperada tem mais chance de “colar” se a propriedade não estiver bem cuidada. É claro que investir em um imóvel com problemas estruturais pode ser uma tremenda roubada. Mas fazer uma oferta abaixo do preço de mercado por uma casa que precise apenas de reformas superficiais, como uma mão de tinta ou um corte na grama, pode se revelar um ótimo negócio.

6. O imóvel onde você mora de aluguel

Às vezes o imóvel onde você mora há anos é exatamente onde você gostaria de permanecer ainda por um bom tempo. E mesmo que você se mude no futuro, talvez aquela propriedade seja ideal para alugar para outra pessoa, por sua boa localização, por exemplo. Nesses casos, faça a oferta inesperada para seu proprietário. Se você for um bom inquilino, já existe uma relação de confiança, e pode acabar sendo um negócio para ele vender o imóvel com tanta facilidade para alguém relativamente conhecido. É possível que ele aceite um preço bem camarada.

7. Imóvel em leilão

Comprar em leilão é uma boa forma de pagar barato, mas é preciso observar alguns cuidados. Prefira um imóvel desocupado, visite-o antes e verifique se o lance mínimo do leilão realmente está abaixo do que um imóvel como aquele valeria. Leilões judiciais são mais seguros, pois são frutos de sentenças judiciais em que não cabe mais nenhum tipo de recurso. “Em tese, esses imóveis são livres e desimpedidos”, observa o advogado Marcelo Tapai.

Leilões extrajudiciais, por outro lado, requerem mais cuidados. Eles são frutos de alienações fiduciárias, então é preciso verificar se existe alguma ação do antigo dono questionando a retomada do imóvel pelo banco. “Já tivemos um caso em que o pagamento das prestações estava sendo feito, mas não era reconhecido pelo banco. O imóvel foi alienado, mas depois teve de voltar para o antigo dono”, conta Tapai. Veja outros cuidados ao comprar um imóvel em leilão.

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